"היזמים חייבים היום ל"רדת על הברכיים" ולהתפלש בבוץ לטובת הדיירים, אין יותר מקום לסמנכ"לים בחליפות"

"היזמים חייבים היום ל"רדת על הברכיים" ולהתפלש בבוץ לטובת הדיירים, אין יותר מקום לסמנכ"לים בחליפות, צריך חיות שטח שידברו את השפה" כך דורון אריאל מייסד פירמת דורון אריאל ושות' בכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן

"אחת הרעות החולות של ההתחדשות העירונית בישראל הן דירות שרשומות בטאבו אך לא בהיתר בנייה, הן לעיתים תוקעות פרויקטים ויש לתת על כך את הדעת" לדברי ענת בירן מייסדת ובעלים של משרד ענת בירן בכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן

"הרשות המקומית תלויה ביזם שיבנה, היזם נהנה מעליית המחירים בזמן ההמתנה להיתר - והציבור משלם את המחיר" יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה

השבוע התקיים בת"א אירוע פסגת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן בהשתתפות גורמים מרכזיים בענף הנדל"ן הישראלי בהם יזמים, ראשי רשויות ונציגי המדינה. בכנס התקיימו הרצאות ופאנלים מקצועיים אשר דנו כולם בסוגיות הרבות של ההתחדשות העירונית.

ענת בירן, מייסדת ובעלים של משרד ענת בירן – עורכי דין, אמרה בכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מכרז הנדל"ן שנערך היום בתל אביב, כי "בפרויקטי התחדשות עירונית נפתחת תיבת פנדורה ומתגלות המון דירות שאינן רשומות בהיתר הבנייה, חריגות בנייה, שימושים לא תואמים וכולי. מדובר בהרבה דירות שנמצאות מתחת לפנס, וצריך לדעת איך להתמודד איתן, איך להכיר בהן בעת קידום הפרויקט, כדי להוציא אותו לפועל ולייצר ממנו כמה שיותר יח"ד. אלה הן דירות שרשומות בטאבו ואין להם שום זכר בהיתר הבנייה, וזאת מפני שרישום בטאבו הוא לא הוכחה לקיום היתר בנייה. לדוגמה בהיתר אושר מחסן, ובטאבו הנכס רשום כדירה. בפרויקט התחדשות עירונית בעל נכס כזה נחשב כעבריין מבין בעלי הדירות, אי אפשר להחשיב אותו כבעל דירה לצורך חישוב התמורות והתמריצים והנה יש רעה חולה בתוך הבניין שמקשה על קידום הפרויקט. האשמות במצב הזה הן רשויות המדינה ועליהן לקחת אחריות ולטפל בזה. הן אפשרו לאורך השנים רישום בטאבו עפ"י המצב בשטח בלבד, על בסיס מדידה בשטח בלבד, הן לא טרחו לבדוק קשר בין הרישום בטאבו לבין המצב בשטח ואז הטבו הפך למכשול בעת מימוש הזכויות לבנייה. הרשויות צריכות לפתור את העיוות הזה – באמצאות הכרה בכל מקום שאפשר במספר הדירות הקיים בטאבו. לא יכול להיות שאדם יאבד את זכות הקניין שלו רק כי הוא נכנס לפרויקט התחדשות עירונית, צריך להכיר בדירות אלה גם אם הן לא רשומות בהיתר אלא רק בטאבו. אם ניקח רק את הדירות שרשומות בהיתר זה יסכל המון פרויקטים של התחדשות עירונית ויפגע קשות בתחום כולו".

עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות' התייחס בכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן בת"א לשינוי האקוטי שעבר תחום הפינוי בינוי בשנים האחרונות ואמר כי " מבחינת היזמים הבחירה בפרויקטים של פינוי בינוי נובעת מכורח ולא מרצון, מצב הענף במדינת ישראל הוא שמוביל אותם לבחור בפינוי בינוי, היעדר קרקעות זמינות לבניה וביקושים ששוברים שיאים. מי שצולח את הפרויקטים הללו אלו הם רק היזמים, שמוכנים להפשיל שרוולים, ללכלך ידיים, להתפלש בבוץ ולהפנים שאין היום במדינת ישראל מנהריה ועד אילת פרויקטים "נקיים", לכל מתחם כבר נכנס עורך דין, "קבלן חתימות" , מאכר כזה או אחר. רק מי שיודע להתמודד עם שותפים רבים, שכוללים גם את הדיירים ומצליח לנווט בתוך סביבה מורכבת, מאתגרת שכזאת יצליח להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי. הדיירים כיום חכמים ומנוסים מקימים צוותים, שוכרים אנשי מקצוע על בסיס הצלחה, מנהלים מו"מ טוב ולעיתים טוב מדי, עד כדי הרס של הפרויקט. היזמים חייבים ל"רדת על הברכיים" לטובת הדיירים, אין יותר מקום לסמנכ"לים בחליפות, צריך חיות שטח שידברו את השפה, יזרמו עם המצוקות של הדיירים, הדרישות של עורכי הדין והבקשות של המאכרים וכן יתחילו לעכל שיש לחלוק ברווחים. יזם שלא ישנה את החשיבה ויסגל לעצמו יכולות של חתול רחוב, לא ישרוד בתחום הפינוי בינוי ויש לקחת זאת בחשבון."

יגאל צ'ודנר: "הרשות המקומית תלויה ביזם שיבנה, היזם נהנה מעליית המחירים בזמן ההמתנה להיתר – והציבור משלם את המחיר"

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה, דיבר בכנס על הבירוקרטיה בענף הנדל"ן הישראלי ואמר כי "אני רוצה לשנות פרדיגמה בתפיסה על המקור לבירוקרטיה בענף. כולם חושבים שרק הרשויות הן האשמות בעיכובים, אבל אם נבין מה קורה בפועל ברשויות, נבין שלא כך המצב. יש כיום הרבה שיווקי קרקעות מצד המדינה, היא מוציאה גם תב"עות, יש גם מימון – באמצעות המשכנתאות שלוקח הציבור, אבל אין מספיק התחלות בנייה. איפהשהו באמצע משהו נתקע בהנפקת היתרי הבנייה. צריך להבין שהרשויות בנויות לטפל בבקשות להיתרי בנייה לפי התב"ע הקיימת, אבל היום 80% מהבקשות להיתרים אינן תואמות תב"ע, ולוקח לרשות פי 3 זמן לבדוק ולאשר אותן וזו חלק מהסיבות לעיכובים בהיתרי הבנייה. גם נושא חריגות הבנייה הוא גורם מעכב לפרויקטים – היזמים הם אלה שיצרו אותן אבל האחריות לטפל בהן מוטלת על הרשות. בפרויקטי בנייה יש שלושה גורמים שתלויים זה בזה – הרשות תלויה ביזמים שיבנו לפי התב"עות שלה, היזם נהנה מעליות המחירים בזמן שהוא ממתין להיתר, והציבור משלם על הכל כשהוא ממתין פי 3 זמן לדירות. אם לא יהיה איזון בין כל אלה – הפרויקטים לא ייצאו וחשוב לזכור את זה כשבאים לשיח מול הרשות".

דן פרנס: "מחירי הדירות בקרבת המטרו יזנקו"

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן דיבר במסגרת פאנל "תשתיות והתחדשות במסלול התנגשות", ואמר כי "רוכשי הדירות של היום כבר לא מחפשים רק דירה, הם רוצים את כל המכלול, הכולל גם את כל התשתיות והשירותים הנלווים. אצלנו בחברה עברנו שינוי תפיסתי והבנו את זה, ולכן האתגר הגדול של היזם הוא לספק להם את התשתיות והשירותים בפרויקט התחדשות עירונית הנבנה על רקמה קיימת. כשאנחנו מגיעים לפרויקט אנו נדרשים לסוגיית התשתיות כבר בהתחלה, איפה שאין תשתיות ואי אפשר גם להוסיף אותן – לא יהיה פרויקט". פרנס דיבר גם על חוק המטרו ואמר כי "אף שהעיקרון בבסיס החוק נכון, לצערי החוק כפי שנוסח ממש לא נכון ומפספס בגדול. החוק אומר שכל תוכנית שנמצאת ברדיוס ההשפעה של תחנות המטרו ושתופקד החל מינואר 2023 תמוסה בהיטל השבחה הכולל את מס המטרו בשיעור של 75% במקום 50%. זו הגדלה ניכרת בהיטל ההשבחה שמוטל על בעלי הקרקע והיזמים וזה לא הוגן, משום שהמס מוטל על מי שלא בהכרח יהנה מהמטרו. אנחנו משלמים כיום על משהו שיקרה בעוד הרבה מאוד שנים. בנוסף, המס המוגדל יוטל על תוספת זכויות שניתן לקבל כיום ללא קשר להעצמת הזכויות המתוכננת סביב תחנות המטרו. פשוט אין קשר בין המס לבין המטרו. התוצאה תהיה התייקרות נוספת של הדירות בקרבת המטרו דבר שיקשה על הצעירים לרכוש אותן ולהתגורר במרכזי הערים".